O RET Incorporação é o regime especial de tributação, instituído pela Lei nº 10.931/04 e regulamentado anteriormente pela Instrução Normativa nº 1.435/13, que permite às incorporadoras imobiliárias pagarem um percentual fixo de 4% sobre as receitas mensais recebidas, em substituição aos tributos IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, não caracterizado como um benefício fiscal.

 

A opção pelo RET Imobiliário somente poderá ser feita pelo incorporador após o Registro do Patrimônio de Afetação na matrícula do terreno.

 

O regime especial de tributação é aplicável às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável (não é possível desistir), enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

 

Todavia, em 07 de março de 2024 a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa 2.179, revogando a IN nº 1.435/13, reinstituiu o RET à alíquota de 1% sobre as vendas de imóveis residenciais de interesse social (faixa urbana 1 no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida) e consolidando a regra sobre o regime especial de tributação aplicável (“RET”) de acordo com as alterações legislativas relacionadas às:

a) incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação;

 

b) construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (“PMCMV”) destinados às famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1; e

 

c) construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do PMCMV e do Programa Casa Verde e Amarela, considerando as últimas alterações legislativas sobre o tema.

 

É importante frisar que o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação sujeita ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (“IRPJ”), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“CSLL”), à Contribuição para o Programas de Integração Social (“PIS”) e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”), exceto as dívidas
calculadas sobre receitas mensais recebidas no âmbito da respectiva incorporação e sujeitas à alíquota unificada relativa aos tributos federais citados acima, que pode variar de 1% a 4%, conforme o caso.

 

A Instrução Normativa nº 2.179/2024, entrou em vigor na data da publicação, em 07 de março de 2024, exceto quanto aos artigos 8º a 10 que tratam dos procedimentos de opção pelo regime especial de tributação das incorporações que entrarão em vigor no dia 1º de julho de 2024.

 

 

São estas as principais mudanças trazidas pela IN nº 2.179/2024:

 

 

 

Houve a introdução de regras já consolidadas pela Solução de Consulta Cosit nº 56, de 25 de fevereiro de 2019.

 

A Sociedade em Conta de Participação (SCP) que contiver, em seu patrimônio especial, incorporação que atenda aos requisitos desta Instrução Normativa poderá sujeitar-se ao RET-Incorporação relativamente a essa incorporação. (IN RFB 2179/24, art. 2º, § 4º).

 

Por conseguinte, o sócio ostensivo da SCP que contiver em seu patrimônio especial incorporação sujeita ao RET-Incorporação deverá cumprir as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP para todos os fins (IN RFB 2179/24, art. 2º, § 5º).

 

 

 

Houve a introdução de regras já consolidadas noutras soluções de consulta a respeito da sujeição ao RET-Incorporação.

 

Assim, conforme a Solução de Consulta Cosit nº 28, de 14 de julho de 2022:

• até 27 de dezembro de 2019, não se sujeitaram ao RET-Incorporação as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva (IN RFB 2179/24, art. 3º, par. ún.)

• a partir de 27 de dezembro de 2019, o RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato (IN RFB 2179/24, art. 3º, caput).

 

Já em relação à Solução de Consulta Cosit 24, de 20 de janeiro de 2023, o parcelamento do solo mediante loteamento:

• não caracteriza incorporação imobiliária até 28 de junho de 2022, mesmo que contratualmente vinculados à opção de construção de unidades habitacionais, segundo projetos previamente aprovados pelo órgão competente (IN RFB 2179/24, art. 4º, par. ún.);

• a partir de 28 de junho de 2022, caracteriza incorporação imobiliária, contanto que sejam atendidos os requisitos da Instrução e a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (IN RFB 2179, art. 4º, caput e incisos).

 

 

 

O artigo 5º da IN nº 2.179/2024, consolidou os requisitos que a Receita Federal entende como necessários à opção pelo RET, advindos de leis e atos normativos diversos, com a inclusão dos requisitos 5, 6 e 7 para a opção pelo RET-Incorporação (IN RFB 2179, art. 5º):

1. afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31 -E da Lei nº 4.591, de 1964;

2. adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico – DTE;

3. regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN;

4. regularidade quanto ao recolhimento ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS;

5. inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais, nos termos do inciso II do caput do art. 6º da Lei nº 10.522, de 19 de julho de 2002;

6. inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº 8.429, de 2 de junho de 1992;

7. inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998; e

8. apresentação do Requerimento de Opção ao Regime Especial.

 

A inscrição de cada “incorporação afetada” no CNPJ, vinculada ao evento 109 (inscrição de incorporação imobiliária – patrimônio de afetação) não é mais um requisito para opção do Regime, pois se tornou um ato de ofício a ser feito pelo próprio auditor-fiscal da Receita antes de emitir o ato declaratório executivo (IN RFB 2179/24, art. 8º).

 

 

 

A opção pelo regime deve ser feita por serviço digital disponibilizado no site da RFB (IN RFB 2179/24, art. 6º).

 

No ato do requerimento, a pessoa jurídica, por intermédio do seu representante legal, prestará as informações que lhe forem solicitadas e declarará, sob as penas da lei, que não há contra si, ou contra seus sócios majoritários ou administradores, impedimentos legais à obtenção de benefícios fiscais (IN RFB 2179/24, art. 6º, § 1º).

 

Deverá ser anexada ao requerimento cópia digitalizada da certidão de ônus fornecida pelo cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária, da qual deve constar a cadeia dominial do imóvel, o registro da incorporação e a averbação do termo de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E, 32 e 33 da Lei nº 4.591, de 1964 (IN RFB 2179/24, art. 6º, § 2º).

 

A habilitação da incorporação imobiliária ao RET-Incorporação será declarada por meio de Ato Declaratório Executivo emitido pelo Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil após a realização, de ofício, da inscrição da incorporação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ, vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”, com fundamento no disposto no art. 27 e no inciso XIV do Anexo I da Instrução Normativa da RFB nº 2.119, de 6 de dezembro de 2022 (IN RFB 2179/24, art. 8º).

 

 

 

O requerente pode apresentar recurso contra a decisão de indeferimento, no prazo de dez dias, contado da data da ciência da decisão recorrida, dirigido ao Auditor-Fiscal que proferiu a decisão, o qual, se não a reconsiderar,
encaminhará o recurso ao titular da unidade no prazo de cinco dias (IN RFB 2179/24, art. 9º, § 1º).

 

A Instrução preceitua que a decisão sobre o recurso será definitiva em âmbito administrativo (IN RFB 2179/24, art. 9º, § 3º) e que essas regras entrarão em vigor a partir de 1º de julho de 2024 (IN RFB 2179/24, art. 40, I).

 

Até 30/06/2024, a opção pela aplicação obedecerá ao regime de transição, ou seja, a opção pela aplicação do RET-Incorporação será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

 

I – protocolo de processo por meio do Portal e-CAC;

 

II – inscrição prévia de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”; e

 

III – atendimento aos incisos I ao VIII do caput do art. 5º (requisitos da opção).

 

A partir de 1º/07/2024, a habilitação para o RET dependerá de Ato Declaratório Executivo emitido por Auditor Fiscal da Receita Federal. Significa que a adesão somente será finalizada após a expedição do Ato Declaratório Executivo (ADE) e não a partir do momento da juntada dos documentos ao dossiê digital, como era anteriormente o entendimento da RFB (SC Cosit nº 274/14);

 

 

 

Quanto ao pagamento unificado dos tributos, a incorporadora deverá informar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf):

• no campo CNPJ: o número específico de inscrição da incorporação objeto da opção; e

• no campo Código de Receita: o código 4095 (IN RFB 2179/24, art. 16, § 1º).

 

Desta forma, foi suprimido o código 1068, restrito aos projetos de incorporação de imóveis de interesse social, que era a disposição da IN RFB 1435/13, art. 5º, § 4º, pois está com eficácia exaurida.

 

 

A incorporadora deverá solicitar a baixa da inscrição no CNPJ da incorporação, nos termos do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.119, de 2022, caso haja extinção do patrimônio de afetação decorrente:

• do perecimento dos direitos de crédito ou das obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação; ou

• da revogação em razão da denúncia da incorporação, na forma prevista no artigo 31-E da Lei nº 4.591, de 1964 (IN RFB 2179/24, art. 36).

 

A prestação de informação ou declaração falsa ou a apresentação de documento adulterado ou que contenha declaração ou informação falsa ou diversa da que devia constar, com o fim de obter o RET de que trata a Instrução Normativa, sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento dos tributos que deixaram de ser pagos, acrescidos dos encargos previstos na legislação, sem prejuízo das demais sanções cabíveis (IN RFB 2179/24, art. 7º).

 

A incorporadora e a construtora deverão atender aos requisitos estabelecidos na Instrução, conforme o RET aplicável, durante todo o tempo de fruição do benefício fiscal, sob pena de cancelamento do benefício para as unidades ainda não comercializadas, além de outras penalidades previstas na legislação.

 

 

 

Conclui-se, assim, que com publicação da IN RFB 2179/24, restou facultado a opção pelo Regime Especial de Tributação às sociedades em conta de participação (IN RFB 2179/24, art. 2º, § 4º), e caso seja feita a opção haverá obrigações legais ao sócio ostensivo (art. 2º, § 5º).

 

Quanto a incorporadora ou construtora, para efetivação da opção pelo RET, estas deverão comprovar a inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais, de sentenças condenatórias por ato de improbidade, de sanção penal por atividade lesiva ao meio ambiente, a fim de optar pelo regime, nos termos do art. 5º, incisos V, VI e VII, da IN RFB 2179/24.

 

A partir de 1º de julho de 2024, entrará em vigor o procedimento virtual exclusivo para requerimento de habilitação ao regime e oportunidade de recurso em caso de indeferimento (IN RFB 2179/24, arts. 8 a 10).

Em caso de perecimento de direito ou denúncia da incorporação, nos termos do art. 36 da IN RFB 2179/24, a incorporadora deverá dar baixa de sua inscrição no CNPJ.

 

Por fim, há que se destacar que essa nova regulamentação, em alguns casos representará um passo importante para a inclusão social através do acesso à moradia digna para todos os cidadãos brasileiros, mas para algumas empresas implicará na impossibilidade de adesão em face da implementação de requisitos que, apesar de legais, inviabilizaram a opção para inúmeras empresas.

 

 

https://www.jusbrasil.com.br/noticias/novas-regras-para-incorporadoras-pagarem-impostos-com-regime-especial/2213455149

https://www.linkedin.com/pulse/novas-regras-da-receita-federal-amea%C3%A7am-ades%C3%A3o-6s2hf/

https://blog.appfacilita.com/novo-beneficio-tributario-para-imoveis-mcmv/